Ile warte jest mieszkanie?
Artykuł został dodany 16-10-2009 przez Wojtek Suchomski
Nie słuchamy deweloperów, tylko odwołujemy się do prawa popytu i podaży.
Jak kraj długi i szeroki, wszędzie toczą się dyskusje, czy ceny nieruchomości będą spadały czy rosły. Jak w każdej dyskusji, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia: ci, którzy już kupili mieszkanie, utwierdzają się w decyzji. Wtórują im deweloperzy, że "taniej już nie będzie, bo nie będzie się opłacało budować". Z kolei ludzie, którzy ciągle jeszcze mieszkają u rodziców, liczą że ceny nieruchomości jeszcze spadną i potrafią przytoczyć na ten temat mnóstwo argumentów. Kto ma rację?Staram się unikać angażowania w takie dyskusje, ponieważ argumentów za spadkami cen mieszkań i ich wzrostami jest po równo. W tym wpisie chciałbym jednak odwołać się do odwiecznego prawa ekonomii, że to popyt kształtuje podaż i cenę. Tylko towarzysz Stalin twierdził kiedyś, że jest odwrotnie, że to podaż kształtuje popyt. Wiadomo - nie wyprodukują, to ludzie nie kupią. Ale było to możliwe tylko w warunkach gospodarki komunistycznej. Od 20 lat w Polsce budujemy jednak kapitalizm, więc jest na odwrót - jeśli ludzie nie kupią, to producenci nie sprzedadzą. I zawsze to podaż będzie dostosowywać się do popytu, starała się zadowolić Szanownego Klienta, a jeśli trzeba to obniżyć cenę.
Kiedy rok temu poszedłem do dewelopera zapytać w jakiej cenie sprzedają mieszkania w Łodzi, dowiedziałem się, że cena wynosi 5500 złotych za metr kwadratowy. Oderwany od polskich realiów nie wiedziałem czy to dużo, czy mało. W tym roku byłem w Egipcie i kiedy zapytałem sprzedawcę, ile kosztuje butelka wody, bo nie było metki z ceną, dowiedziałem się, że 5 dolarów. Ponieważ wodę kupuję w Europie częściej, wiedziałem że to przegięcie. Ale zdałem sobie sprawę, że nie pilnowany sprzedawca zawsze zażąda kosmicznej ceny. Jeśli nie mamy możliwości porównania proponowanej ceny, to będziemy robieni w przysłowiową trąbę.
Aby ocenić, czy deweloperska cena za metr kwadratowy jest uczciwa, czy nie, porównałem ceny mieszkań, wystawionych na sprzedaż na Gratce. Wszystkie ceny były cenami ofertowymi, a więc wyższymi od faktycznie zawartych transakcji, miałem jednak jakąś skalę porównawczą. W tym momencie ceny mieszkań ofertowych na rynku wtórnym w łódzkich blokach kształtują się nieco poniżej 3000 zł/metr, a znalazłem desperackie oferty nawet i po 2100 złotych za metr. Ceny nowych mieszkań powinny być nieco wyższe, ale 100% przebicia wydaje mi się lekką przesadą. Nawet analiza cen na Gratce nie pomogła mi jednak tak bardzo, jak przeglądanie aukcji na Allegro.
W tym momencie, kiedy wpiszemy na Allegro hasło "mieszkanie" wyskoczy 222 778 wyników w całej Polsce. Są to mieszkania, sprzedawanych domów jest 90 tysięcy. Oczywiście, część z nich się dubluje, ale pomijając powtórki można się sporo dowiedzieć o rynku mieszkaniowym. Wystawienie mieszkania na aukcji jest świetnym pomysłem, aby naprawdę dowiedzieć się, ile ludzie zapłacą na wolnym rynku. Aukcja to esencja wolnego rynku, chociaż czasami ludzie mają skłonność do hazardu i licytowania w kosmos. Tak czy inaczej, działa tu zasada, że to popyt ustala cenę.
Wyniki aukcji mogą być rozczarowujące dla sprzedających. Oto mieszkanie w Świdwinie, o powierzchni 67 m. kw. W aukcji wzięło udział 6 licytujących, ale niestety cena osiągnęła skromne 20 tysięcy. Kolejna oferta, to mieszkanie w Szczecinie, 37 metrów w centrum. W aukcji wzięło udział 6 licytujących, z których ostatnia osoba podbiła cenę na 65 tys. złotych. Wychodziłoby 1760 złotych za metr kwadratowy. Cena nie satysfakcjonowała sprzedającego, który ustalił wcześniej cenę minimalną i transakcja nie doszła do skutku. Ponieważ nie wiem, jak długo będzie wisieć tamta oferta, oto zrzut ekranu:
Stumetrowe mieszkanie w Krośnie Odrzańskim osiągnęło cenę 100 tysięcy i też nie osiągnęło ceny minimalnej. Zdecydowana większość mieszkań nie ma nawet jednego chętnego, więc trudno powiedzieć, że jest to skuteczna metoda sprzedaży. Widać też, że oczekiwania kupujących i sprzedających wyraźnie się rozmijają. Odnosi się wrażenie, że sprzedający wolą trzymać mieszkania do końca świata, spłacać za nie kredyty i koszty utrzymania, niż obniżyć trochę cenę. Najwidoczniej nie czują przymusu, aby obniżać cenę.
Treść powyższej analizy jest tylko i wyłącznie wyrazem osobistych poglądów jej autora i nie stanowi "rekomendacji" w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Analiza nie spełnia wymogów stawianych rekomendacjom w rozumieniu w/w ustawy, m.in. nie zawiera konkretnej wyceny instrumentu finansowego, nie opiera się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określa ryzyka inwestycyjnego. Jest tylko i wyłącznie osobistą opinią autora. Zgodnie z powyższym serwis Astrobiznes oraz autor nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na jej podstawie.
